Ценова война

В един конкурентен пазар на недвижими имоти е много вероятно да се сблъскате с други купувачи на харесан от вас имот – особено в райони, където имотите обикновено привличат много клиенти и се купуват бързо. В подобен случай е изкушаващо да направите оферта на по-висока цена, която със сигурност ще спечели – в подобни случай предлагането на по-висока цена може да бъде правилното решение. Не позволявайте обаче на емоциите си да вземат връх; придържайте се към бюджета, който може да си позволите.

При определени обстоятелства може да възникне ценова война, ако има повече от един заинтересован купувач и продавачът иска да продаде бързо, ако имотът е харесан от повече хора. В тази ситуация той може да се свърже с всички потенциални купувачи и да ги помоли да подадат запечатана оферта, т.е. нещо като договорен аукцион между потенциалните купувачи. Така може да се проведе едно състезанието за сключване на продажен договор. Ако се окажете в тази ситуация, оставете емоциите на страна и предложете цена, която да бъде резултат на задоволителни резултати от проучването, на условията на договора и на способността ви да получите бързо ипотека, която трябва да е била подготвена предварително. В процеса на договаряне на покупката е важно е да представите себе си като привлекателен купувач, тъй като това може да ви даде предимство пред другите, когато се оценяват много оферти. Ако побързате да отговорите на имотната оферта и ипотеката ви е одобрена по принцип, продавачът може да е по-склонен да продаде имота си на вас. Ако не искате да участвате в подобна конкурентна борба, което може да е стресиращо и да доведе до допълнителни разходи, тогава оттеглете предложението си.

Пазарната стойност е отправна точка при покупка на един имот, като под това се разбира най-високата парична сума, която един купувач би заплатил за този имот при условие, че както продавачът, така и купувачът, имат достатъчно информация на един открит и конкурентен пазар и няма странични фактори, които да смущават сделката. Под цена обаче, се разбира количеството пари заплатени за един имот при приключила сделка. Трудното договаряне на покупната цена създава преговорни проблеми – ако предложите пазарната стойност веднага, продавачите естествено ще се опитват да договорят по-висока покупна цена. Надценените имоти, както и подценените имоти обикновено не привличат купувачи – те често избягват такива оферти. Имотът струва толкова, колкото купувачът е готов да плати за него, при условие че продавачът е готов да продаде имота си за тази цена. Това означава, че няма абсолютна цена за даден имот. Както при всеки продукт или услуга, цената се основава на търсенето и предлагането. За недвижими имоти пазарната стойност може да варира в зависимост от местоположението, вида и времето на продажбата. Всеки обект изглежда различно и следователно има своя собствена текущата пазарна стойност, която постоянно се променя и никога не стои неподвижна. Ето защо пазарът на недвижими имоти трябва непрекъснато да се наблюдава и да се анализира какво е развитието, как се променят ценностите на хората, как се променят предлагането и търсенето, как се прогнозират очакваните изменения. Телепатично определени пазарни стойности са заблуда! Повечето оценки на стойността на един имот се базират на три метода – метод на стойност на дохода, оценяващ рентабилността на имота; метод на сравнителната стойност, сравняващ обектите помежду си и метод на стойност на активите, базиращ се на оценка на земята и на самото строителство. Кои фактори се отчитат при подобни оценки? Без претенция за изчерпателност към тях могат да се пречислят: местоположение, вид, размер и ориентация на имота, жилищна и използваема площ, година на строителство, етаж, вид строителство, оборудване, осъществени ремонти, състояние и качестно на покрива, стълбище, мазе, архитектура на сградата, потенциал на собствеността, вид отопление, вид и обзавеждане на санитарни помещения, изложение и осветеност, тераси и/или балкони, комуникации и обществен транспорт. Решаващо винаги е цялостното впечатление, формирано от съотношението на изброените фактори. Повечето имоти са в кооперации и когато купувате такъв апартамент, купувате също и правата и задълженията на член на корпорацията. Това означава, че всички съкооператорите имат думата по въпросите, засягащи сградата, в т.ч. и заплащането на общите дейности по сградата, например саниране, ремонт на водопровод или на покрив, друга текуща поддръжка, дори и да не сте пряко засегнати.

Някои от съществуващите портални сайтове като imot.bg изчисляват средната продажна цена за даден вид имот на база на включените в портала оферти. Може да се проследи и динамиката на развитието на тази цена за период от последните три години. Това помага като първата стъпка за ориентиране на регионалния пазар на недвижими имоти с определена квадратура и брой стаи в определен район на София.

Купуването на имот изисква известна гъвкавост и компромис – като запазите опциите си отворени не свързвайте всичките си надежди с един имот, така разочарованието може да бъде сведено до минимум. Дори ако сте се срещнали многократно с продавача и имате добри взаимоотношения с него, той въпреки това би могъл промени мнението си без предизвестие. Може внезапно да реши да не продава или ценовото ви предложение може да бъде отхвърлено от по-висока оферта на друг заинтересован купувач – не може да принудите продавача да вземе решение във ваша полза. Ако пък започвате да се чувствате под натиск, то решението следва да се вземе с разум, а не с емоция.

обратно горе