Предварителен договор

При сделките с недвижими имоти е обичайна практика страните да подпишат предварителен договор, с който да подготвят подписването на нотариален акт. Най-съществената разлика в двата документа се крие в ефекта, който се постига чрез тях. Докато предварителният договор има за цел да уреди и осигури в определена степен облигационния аспект на сделката – цена, условията по придобиване на имота, сроковете, правата и задълженията на страните, то с нотариалния акт се постига формалното прехвърляне на собствеността от продавача на купувача. Важно е да се отбележи, че подписването на предварителния договор не води до възникване на право на собственост на купувача. Към сключване на предварителен договор трябва да пристъпите, едва след като сте се запознали с документите за собственост, убедили сте се в самоличността на продавача, както и че имотът не е обременен с тежести (правото на ползване, правото на строеж (суперфиция), право на преминаване през собствеността, възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, финансови задължения, претенции към имота от трети лица и други). Предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условията на сделката, които да залегнат в нотариалния акт при нейното изповядване пред нотариус. По своя характер той представлява едно обещание за продажба и е напълно достатъчно той да бъде в обикновена писмена форма, дори и без нотариална заверка. Друга основна характеристика на предварителния договор са гаранциите, които страните уговарят в същия. Така например продавачът се задължава да набави към датата на подписване на нотариалния акт всички необходими и допълнително изискани от купувача документи, страните да се явят в уговорен час при определен нотариус, купувачът да е подготвил сумата за изповядване на сделката. С предварителния договор могат да се уговарят всевъзможни клаузи, защитаващи интересите на страните и уреждащи различни разнообразни хипотези в конкретния случай – неустойки, задължения, специални права, арбитражни клаузи и пр. Най-често подписването на предварителния договор цели да спре предлагането на съответния имот на пазара. Това се осигурява от купувача чрез заплащането на определена процент от общата цена (обикновено 10 %), за която сума страните обикновено се уговарят предварително. В случай че купувачът не успее да заплати остатъка от цената в уговорените срокове, то тогава продавачът задържа задатъка. Ако пък продавачът не изпълни задължението си за прехвърлянето на недвижимия имот с нотариален акт, за купувача съществува правната възможност да претендира връщането на задатъка в двоен размер или да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателно сключен, ако докаже, че е бил изправна страна по договора. При всички случаи е разумно в предварителния договор да има клауза за уговорена неустойка, в случай на неизпълнения от неизправната страна. В този случай изправната страна има право да получи сумата, представляваща неустойка, без да е необходимо да доказва причинени вреди – достатъчен е фактът на неизпълнението! В един предварителен договор следва да се фиксира цената, защо при голям интерес може да се стигне до повишаване на договорена устно (или писмено без санкции) цена. Могат да бъдат договорени много неща, вкл. настаняване с домашни любимци, отстраняване на съществуващите мебели, ремонтиране на открити при огледа дефекти и др. За да бъде действителен един предварителен договор за покупко-продажба е необходимо имотът да бъде ясно индивидуализиран. Съдебна практика на Върховния касационен съд е категорична, че за да се счита за индивидуализиран определен недвижим имот е необходимо в предварителния договор да бъдат описани не само неговата площ и помещенията, които се включват, но и неговите граници.

Обичайна практика на агенциите за недвижими имоти е да предлагат на клиентите си типови предварителни договори, но имайки предвид важността на този документ, е препоръчително той да бъде съставен или поне проверен от ваш адвокат, специализиран в областта на недвижимите имоти, както и той да присъства при подписването на договора. Това до голяма степен ще намали рисковете от сключване на неизгоден договор. Препоръчително е преди подписването на договора, да направите пълна проверка за тежести на имота. Проверете дали той например не е бил ипотекиран при предната му покупка. Проверете и за други тежести, като например неплащани с месеци или дори години сметки за вода, парно и топла вода. Като цяло тази дейност се прави и от нотариуса, и от банката, която ще ви даде кредит. Но една проверка в повече не ви е излишна.

Ако възнамерявате да ползвате кредит, капарирането преди да е договорен кредита е лесен начин да изгорите с една значителна по размер сума, особено в условия на затруднено по някакви причини кредитиране. Не си мислете, че ако сте говорили с банката си преди шест месеца и ви е дадена устна уговорка за възможност за кредитиране, че тя веднага ще ви отпусне кредита – ситуацията може да се промени. Ипотечният случай е едно от най-важните непредвидени обстоятелства за закупуване на жилища, които следва да бъдат включени в оферта за покупка. В подобни случай помага клауза за непредвидимост в договора, при която при определени обстоятелства някои условия могат да не бъдат изпълнени до определена дата. Едно от най-разпространените непредвидени обстоятелства е когато купувачът очаква разрешение на кредит или е в процес на продажба на друг свой имот. Има много други непредвидени обстоятелства, свързани с договора за покупка на недвижим имот и купувачът трябва добре да защитите интересите си. Без клауза за непредвидени обстоятелства в предварителен договор за покупка, вие се отваряте към допълнителен риск, който иначе може да бъде избегнат.

обратно горе