Процес на търсене

За намиране на истинска любов или за закупуване на мечтания дом са необходими много усилия. По пътя към това човек преминава през емоционални висоти и опустошителни разочарования. Животът би бил много по-прост, ако първият имот който посетите е този, който мечтаете да купите или първият човек, в когото някога сте се влюбвали, е бил единственият – но не живеете в приказка!

Търсенето на апартамент винаги е трудна задача и може да се окажете или изгубени в морето от оферти, или да се наложи да изчакате за появата на вашето мечтано жилище на пазара. Има и апартаменти,които се появяват за кратко на пазара и бързо се продават и изчезват. Около половината от предлаганите имоти престояват на пазара до шест месеца, а друга една четвърт от шест месеца до една година, като средният престой за всички продавани имоти в София през 2018 година е бил около 102 дни. При всички случаи престой над 10 месеца на непродаден имот е индикация за някакви проблеми с него или за твърде завишена цена. 

Защо средния престой на пазара е важен? Едно от първите неща, които купувачът иска да знае за даден имот, е колко дни е бил на пазара. Изследванията показват, че колкото по-дълго имотът е на пазара, толкова по-малко вероятно е собственикът да получи исканата цена. Купувачите смятат, че продавачът отчаяно се опитва да продаде или вярват, че може да има нещо нередно, някакъв дефект, който отблъсква други купувачи. Този потенциален и може би въображаем дефект е в ума им и дори е подсъзнателен. Обичайна практика сред много агенции е да изтеглят една обява след определен брой месеци и отново да я препубликуват – това демонстрира нулеви дни престой на пазара, защото знаят, че купувачите гравитират към нови обяви. При такава практика е възможно имот, който преди това е висял без успех месеци на пазара, да се продаде в рамките на няколко дни, защото се възприема като нов.

Намирането на нов дом предполага необходимост от доста опит – на пазара има голямо многообразие от жилища за продан и в същото време много хора, които търсят новия си дом, така че колкото по-бързи сте и колкото повече време за огледи имате, толкова по-вероятно е да намерите най-доброто решение. Планирането на достатъчно време за търсене преди самата покупка е не само гаранция, че ще постигнете по-оптимално решение, но е и чудесен начин да се запознаете не само с цените и качествата на имотите, но и с различните райони в София, като място за живеене. Статистиките сочат, че средно купувачът гледа около 20 имота преди да вземе решение за покупка.

Състоянието на пазара на недвижимите имоти е от фундаментално значение за равнището на цените и скоростта на сделките. Балансираният пазар предполага съпоставимост на търсене и предлагане в съответния имотен сегмент. Дебалансирането между тях, както и промените във финансовия сектор (кредитирането) са сред основните причини за промяна на цените на имотите. В този смисъл цената на един имот преди няколко години се различава от цената му днес, а цената след няколко години може да няма нищо общо с миналото и настоящото ценово равнище. Имотите нямат абсолютна стойност – както във всяка пазарна икономика, цената е фундаментална функция на условията на пазара.

Небалансираният пазар на имоти с преобладаващо търсете пред предлагането не работи във Ваша полза и затова е разумно да използвате и алтернативни стратегии, подобни на това, което тук се предлага. Най-добрата възможност за двете страни на една имотна сделка се постига чрез проучване на пазара и комбиниране на списъци на продавани имоти с определени характеристики от много различни източници с разнообразните желания на отделния купувач относно същите тези характеристики. Съвпадението на желаното с предлаганото гарантира в най-висока степен максимална удовлетвореност и бързо довеждане на всяка имотна сделка до успешен завършек.

За да направите задълбочено търсене и да разберете напълно какво е на разположение, трябва да търсите онлайн, на витрините и в самите имотни агенции и в местните вестници. Понякога недвижимите имоти се обявяват на търгове, съобщенията за които се публикуват понякога във вестници или в специализирани сайтове на брокери и съдебни изпълнители. Някои агенции разполагат с необявена собствена база данни с имоти, които не са изведени на свободния пазар – от неоценима полза за купувачите. Не игнорирайте и възможността да обявите с платена реклама в споменатите сайтове и вестници това, което търсите – така самите продавачи или техните брокери ще ви открият и ще потърсят контакт с вас. Започнете да правите физически списък и да искате допълнителна информация от брокерите и агенциите по недвижими имоти преди да организирате самите огледи. Списъкът трябва да е динамичен – да премахвате от него имоти, които не сте харесали или са продадени бързо, и да добавяте към него други подходящи, новопоявявили се на пазара имоти. Не забравяйте, че снимките и планове на имоти в уеб сайтове, брошури и на витрини на агенциите на недвижими имоти не са заместители на огледа на имота и неговата среда със собствените ви очи, което се препоръчва горещо. Тъй като списъкът ви става по-точен и търсеното започва да се появява, организирайте по няколко огледа, за да видите тези имоти в различно време от деня на първото ви посещение. Това ще ви даде по-добра представа за имота и района. Ако сте запазили данните за конкретни жилища, които представляват потенциален интерес за вас, наблюдавайте колко дълго ще останат на пазара, както и дали се правят промени в обявените за тях цени. Това ще ви даде усещане за развитието на пазарните жилищни тенденции в интересуващите ви райони.

Специфична особеност на българския имотен пазар е фактът, че почти никога в публикуваните обяви не се посочва точен адрес на продавания имот. Повече от ясно е, че в конкретен квартал или дори на обявена улица в него, има както интересни за купувача имоти, така и такива, с каквито той никога не би си губил времето. Тази ситуация е резултат на липсата на ясни регламенти в работата на брокерите и имотните агенции, пораждаща техни страхове, че могат да бъдат заобиколени или офертите им присвоени от други конкурентни агенции. Това налага купувачите да правят излишни огледи, породени от липсата на точна адресна информация, което освен загуба на тяхното време, удължава и самия процес на търсене.

Много хора си задават въпроса колко време да отделят за търсенето на подходящия за тях имот. Няма еднозначен отговор, но статистиката, до колкото може да се вярва на публикуваните данни, твърди, че 20% от купувачите търсят своя имот повече от 3 месеца, 30% от един до 3 месеца и 50% се оправят за месец. Вероятно всичко зависи от предварителната подготовка на купувача, обхвата на неговите приоритети, времевия отрязък с който разполага, пазарния сегмент в който търси, както и склонността му към компромиси. Докато в едни райони предлаганите за продажба имоти са достатъчно разнообразни като количество, вид и характеристики, в други предложенията са силно ограничени и дори липсващи за някои категории имоти. Нормално е времето на търсене да не е повече от три месеца, но да търсите жилище година или две е абсолютно ненормална ситуация. Това е индикация, че или търсите имот, които не съществува, или че вашите изисквания не се покриват с финансовите ви възможностите, или сте попаднали на некадърен или незаинтересован брокер. Купувачите, ползващи банкови кредити, често губят известни време докато намерят подходящата банка и си уредят търсения от тях кредит. Оформянето на самата покупка може да продължи няколко седмици, а дори и месеци, в зависимост от готовността на продавача и наличието на необходимата продажбена документация и нейните проверки и заверки в оторизираните общински и държавни служби.

Ако идвате от друга държава, това добавя още повече стрес към търсенето на имот, тъй като може да закупите дом, който после може да се окаже грешно решение. Ако пристигането в страната е обусловено от вашата работа, вижте дали фирмата може да предложи подходящ сътрудник, в помощ на служителите да намерят нови домове. Проучете дали можете да останете в хотел с продължителен престой, докато провеждате лично си търсенето. Така ще може да си отговорите спокойно на възникващите въпроси и ще оптимизирате вашия избор, спестявайки време, енергия и тревожност.

Мислете за търсенето на имот като за състезание – ако използвате брокер, вашият брокер се състезава със стотици други брокери, за да ви покаже най-новото и да намери най-доброто, най-изгодното. От друга страна вие се състезавате със стотици други купувачи, за да реагирате първи с предложение към продавача, ако харесате имота. Който от участниците се отнася несериозно към състезанието – просто отпада от него. Усетите ли обаче,че сте завладяни от емоции, не взимайте решение. Временно заслепение може да обхване цялото ви семейство и то точно, когато избирате бъдещия си дом. Страх ви е, че някой ще купи жилището и не си правите труда да го огледате внимателно, да обмислите условията. Най-важното е да туширате мислите, които ви отчайват. Това е твърде опасно да се взима решение в състояние на страх. Помислете за дългосрочните ефекти от вашето решение и изберете умно. Цар Соломон попитал съветниците си за средство, което да му помогне да контролира емоциите си: когато е тъжен – да си спомни щастието; кога е щастлив, да се сети за тъгата. Съветът, който получил бил да си сложи пръстен, на който пише: Това също ще мине.

Реалността, разбира се е, че няма съвършенни имоти – няма такова нещо като перфектен дом. Винаги ще има нещо не толкова привлекателно във всяко жилище, което разглеждате. Въпросът, които трябва да си зададете е, до колко реалистични са вашите очаквания – отговорите ще ви помогнат да определите ключа към намирането на точния имот. В този смисъл може да намерите нещо, което отговаря на почти всичко, което търсите, без да е домът на мечтите. Ако правите огледи без да ви хареса нищо, има шанс да сте объркани относно това, което всъщност търсите – вероятен опит да намериш дом, който не съществува. Ако откриете, че търсите собствения си Франкенщайн, отделете малко време и разберете колко имота сте посетили. Ако сте достигнали до някаква самоналожен лимит, направете списък на силните и слабите страни на всеки имот и след това се подгответе за компромис. Време е да започнете да вземате някои трудни решения. Просто се уверете, че не правите компромис с нещо, за което ще съжалявате по-късно. Най-честата грешка, която купувачите правят при дефиниране на условията си за търсене, е да ограничат търсенето си прекалено много или да го разширят необосновано. Идеалното търсене е това, което доближава търсещия най-много до целта. Грешното търсене поражда или твърде малко възможности или предоставя прекалено много имоти, които не отговарят на очакванията.

Помнете през цялото време, че емоционален или не, изборът, който правите, ще повлияе на начина ви на живот и често ще е свързан с изплащане в следващите 10, 20 или 30 години. Не забравяйте, че най-добрият недвижим имот е на 20 см между дясното и лявото ви ухо – това, което създавате в тази област, определя вашето разумно поведение в подобни ситуации. 

обратно горе