Ново или старо строителство

Някои купувачи търсят само ново строителство, докато други се доверяват повече на старите сгради. Понякога този показател може да се окаже от значение за даден квартал – обикновено в новите квартали почти липсват стари сгради, както и обратното – в старите почти липсва ново строителство. Изборът между стари и нови апартаменти в София често е труден. И двата вида имоти имат своите предимства и недостатъци – старите имоти обикновено са в престижни райони с добра инфраструктура и обикновено имат самостоятелна кухня, която може да се превърне в още една спалня, докато предимство на новоизградените апартаменти в София е функционалното им разпределение, привлекателна визия и светли жилищни помещения. Обикновено недостатък на старото строителство са тъмния вестибюл, зле поддържани общи части и липсващ асансьор, както и често необходимост от основен ремонт. Ако държите много на автомобила си, може би ще искате и гараж за него – това в старите сгради почти е невъзможно да се случи!

Бъдете обаче предпазливи относно новото строителство. Строителите обикновено представят привлекателни планове на новите си сгради, изглеждащи красиви, добре изградени и впечатляващи, често сред добре нарисувана растителност. Закупуването им на зелено по спецификации предлага обикновено по-добри ценови опции, които често се рекламират и с текст от типа на 20 минути от центъра. Наистина ли това е така?! Опитайте достъп с различни типове транспорт и ще се убедите до колко подобни твърдения са достоверни. Имотните агенции прогнозират цените на готовото ново строителство да са с между 10 и 40% по-високи от тези за апартаментите на зелено в зависимост от района, инфлацията и срока на строителство. Ако планирате да живеете и работите в съответния район, такива апартаменти със сигурност могат да бъдат правилната покупка за вас и вашето семейство. Интересът към новото строителство е огромен, като една от причините е възможността да си изберете апартамент, етаж, изложение, фирма-строител и условия, за да сключите добра сделка. По статистически данни близо 60% от имотните сделките в София през последната година са за ново строителство. Не забравяйте обаче, че често трябва да вземете решение за покупка преди имотът да е построен и всичко, което можете да видите е не Вашият собствен имот, а друг имот – модел или просто чертеж, което предпоставя лесно да пропуснете съществени дефекти и проблеми. Без анализ на финансовата документация на предприемача, не се хвърляйте да купувате нов имот, въпреки хубавата локация и чудесната цена – при закупуване на жилище в ипотекиран строеж, може да се окажете в неприятна ситуация.

В новопостроения квартал трябва да откриете кои жилищни блокове са добре управлявани и кои не са, да разграничите непълно заселените блокове и квартали с незаети имоти, да откриете добре подредени улици със силно чувство за общност на живущите там. Разпределението на жилищните помещения на апартаментите в новите сгради се характеризират с повишен комфорт в сравнение със стария жилищен фонд. В новите апартаменти се срещат планировки, каквито навремето е нямало и често тук апартаментите може да разполагат с по няколко санитарни възела, гардеробни помещения, кухненски ниши, перални помещения, вътрешни стълби при мезонетите, големи френски прозорци, просторни тераси и много други съвременни изпълнения с оптимална функционалност. Всичко това няма как да не радва хората, които искат да да се потопят в един нов и по-различен свят. Безспорен плюс е, че една нова сграда се проектира по последните тенденции в строителството и архитектурата, т.е. новото следва съвременните идеи и технологии, които противно на много мнения, изобщо не са по-лоши от старите. Освен това новото строителство е с много по-добра изолация от старото, което е предпоставка за добра енергийна ефективност, респ. по-ниски сметки за отопление.

Когато твърдо сте решени да си купите жилище в нова сграда, трябва да помислите от кого да го купите – дали да се възползвате от услугите на агенция за имоти или да купувате директно от строител. Предимство на агенциите е, че предлагат нови апартаменти в най-различни места, от различни строители. Ако отидете в конкретна строителна фирма, ще трябва да се задоволите единствено с техните няколко обекта, които обикновено не са много разнообразни на даден етап. Така вашият избор става твърде ограничен. Помислете добре и ако трябва посетете и агенция, и строителна фирма, и вижте кой какво има да ви предложи като местоположение, условия и цени.

Когато жилището е ново строителство, от значение е на какъв етап е строежът. Изборът на апартамент ново строителство в сграда, която тепърва се строи, има определени рискове.Тук вариантите са от груб строеж до акт 16. За да може законно да се ползва една новопостроена сграда,  тя трябва да е въведена в експлоатация, т.е. да има акт 16. Понякога строителите обещават краен срок, но когато стигнете до него се оказва, че срокът бил всъщност за акт 15, а не за акт 16. Често в новостроящите се сгради се предлагат апартаменти, чиито цени са с няколко десетки процента по-ниски от подобни завършени имоти и ако строителят уверява, че сградата ще бъде завършена след 1 година, много хора взимат съответно решение за покупка. Виждайки че сградата вече е на груб строеж и рискът изглежда минимален, което обаче не винаги е така, много хора рискуват и чакат после с години да се нанесат в бленуваното жилище. Затова е разумно да се събере повече информация за строителя/инвеститора – какво и с какво качество е построил да сега, закъснявал ли е спрямо обявените срокове, има ли недоволни собственици в построените от него сгради. Проучете дали има достатъчно ресурси да завърши сградата и наблюдавайте отблизо дали работят активно по обекта. Преди да сключите договор с него, проучете внимателно всички негови ангажименти до най-малки подробности. Не забравяйте обаче, че някои от мненията, публикувани в интернет може да не са напълно достоверни и да не отговарят на истината – публикации от подставени лица или от злонамерени конкуренти. Ако пък купувате с опцията до ключ е важно какво означава това – някои фирми оставят голям обем довършителни работи за новия собственик, което оскъпява допълнително покупката. Обикновено под договореното на шпакловка и замазка, стоителят не включва врати, фаянс, мивки, подови покрития, санитария, ВиК арматури, осветителни тела, контакти и ключове,. Подовете са на циментова замазка и в някои случаи се налага да се положи още един слой за да се изравнят, преди да бъда поставено подовото покритие. Искайте категорично в договора да се опише подробно в каква степен на завършеност ще Ви бъде предаден апартаментът.

Друг недостатък на новото строителство са постоянните ремонти на новите съседи, които се настаняват в апартаментите си постепенно. Това означава в близките няколко години постоянно ще текат ремонти, което ще е съпроводено от непрекъснат шум, прах и замърсени стълбища, входове и асансьори. Повечето хора, мечтаещи за нов дом, не се замислят за подобни евентуални последствия, защото са запленени от желанието по-скоро да се настанят в новото си жилище. Внимавайте и за презастроените нови квартали – да не се окажете забутан между блокове и единственото, което виждаш е прозореца на съседа на 5 метра. Някои от новите квартали нямат все още изградена канализация и затова строителите решават проблема чрез собствена пречиствателна станция на самата сграда. Ако обаче съоръжението не е с нужния капацитет и качество, след населването на всички обитатели може да се явят проблеми, които ще идентифицирате по появилите се миризми.

Да не се забравя, че при покупка с кредит, банките взимат предвид етапа до който е стигнал строежа, и финансирането, ако ще ползвате такова, е различно в зависимост достигнатия етап. 

При старото строителство са прилагани различни строителни технологии – монолитно, едроплощен кофраж, пакетно повдигащи плочи, панелно. На практика всяка от тези технологии има свои предимства и недостатъци, но при добро изпълнение на строителството, това не е от толкова голямо значение. По време на по-големите земетресения у нас през последните 50-60 години, се оказа, че почти всички добре изпълнени и поддържани сгради имат достатъчна сеизмична устойчивост и заиграването с този показател за различните конструкции е безсмислено. В София има над 200 хил. панелни апартамента и по тази причина те се появяват по-често на вторичния пазар. Не се очаква разликата в цените между панелни и тухлени сгради да се увеличава, защото панелните жилища са с добри разпределения и функционалността на панелния апартамент е значително по-висока от тази на масово предлаганите в новото строителство. Разпределението на помещенията в тези апартаменти често е по-добро от новото строителство, площта им не включва общи части и при сравнение на два имота с еднаква площ по нотариален акт, панелният винаги е реално по-голям. При избора на панелен апартамент трябва да се проверят шахтите през която минават ВиК инсталациите, защото често това са едни от слабите места с евентуално възникващи течове. Независимо от това, в по дългосрочен план обаче, експлоатационната годност на панелите ще намалява и това ще дава отражение върху цената им в бъдеще.

обратно горе