Използване на брокер

Наемането на брокер е логично решение за хората, които не могат да отделят време за самостоятелно търсене на подходящ имот. Няма работещ човек с физическа възможност да прозвъни 500 оферти и да обходи 50 от тях, при положение, че едва ли 5 отговарят сигурно на базовите му критерии. Това важи в голяма степен и за пристигащите от провинцията или от чужбина – опитът често показва, че търсенето на жилище от разстояние се оказва практически неефективно. Ако имате познат брокер, или препоръчан надежден такъв, нещата могат да се получат бързо и лесно. Изкуството на добрия брокер е след предварителен собствен подбор, да предлага само онези обекти, които отговарят в максимална степен на потребностите и възможностите на купувача. Брокерите, които имат специални умения и опит, имат винаги по-голям шанс да успеят в една сделка. Това изисква задължително да имат специализирани умения, придобити като част от подходящо специализирано обучение. Обикновено услугите на такъв агент включват:

  • индивидуални професионални съвети и информация относно данни за съпоставими продажби; минали продажби на избран имот, данни за собствеността, демографски данни за района и нивото на потребителски услуги в квартала, история на имота, годишни факти и тенденции за продажбите в дадена област;
  • създаване на профил на купувача с личните му изисквания;
  • подготовка и координиране на процеса по търсене и избор на имот;
  • предварителен набор имоти за продажба, съобразени с нуждите и изискванията на купувача;
  • организиране огледите на избраните имоти за продажба;
  • експертни консултации (при необходимост от специалисти в съответни области);
  • организиране и провеждане на преговори за най-добрия ви интерес с продавачите; търсене на потенциални клопки в сделката;
  • подкрепа в изготвяне и подписване на нотариалния договор за продажба.

Добрият брокер винаги ще отговаря на вашите въпроси открито и ще ви даде информация, разкриваща всичко, което е от съществено значение за вас. Ако не може да отговори на въпрос, който му задавате, той ще ви съобщи своето незнание. Той не е адвокат и не може да тълкува закона – не искайте от него да дава правно становище. Опитният агент подхожда с внимание към харесания от вас имот и ще забележи потенциални проблеми, видими дефекти или пречки за евентуалната му препродажба. Той също така може да препоръча начин да увеличите шансовете си при конкурентни оферти и да дадете допълнителни опции, когато смятате, че шансовете не са във ваша полза. Най-добрите агенти са също вещи в психологията на купуването на жилище и стресовете, които го съпровождат, могат да ви предпазят от грешки, да ви спестят пари, да ускорят покупката на вашия дом. Те ще изследват също и мотивацията на продавача и ще търсят причини за неговата продажба като като смърт, дълг, развод или други основания, които могат да се използват за намаление на цената в преговорите с него или с неговия агент.

Ако ще ползвате брокер, намерете подходяща агенция за недвижими имоти – те са важни партньори, които могат да Ви предоставят полезна информация за кварталите и жилищата, които се продават в тях. Едно от големите предимства на ползването на брокер би било, ако той е експерт в района, в който купувате – непознаването на локалния пазар на имоти може да създаде сериозни проблеми впоследствие. Той следва да познава търсенето и предлагането в съответния сегмент на пазара на недвижимите имоти и да осигурява купувача с прозрачна информация за пазара и за имотите в съседство. Неговите познания за процеса на закупуване и продаване на жилище, уменията за водене на преговори и познаването на районите в София, могат да бъдат изключително ценни. Често те разполагат и с информация, която не е общодостъпна – фирмените имотни сайтове на големите агенции не винаги обявяват предлаганите чрез тях жилища в големите портали. Съществуват и агенции, които поддържат информация за имоти в собствена непублична база данни, предназначена само за техни специални клиенти. Единици дори не вземат комисионна от купувача, а само от продавача. Броят на имотните агенции само в София обаче надхвърля 1400, така че или разглеждате обяви за продавани имоти в техни фирмени сайтове (над 400 сайта с данни за имоти в София!) или избирате няколко от тях и се посвещавате да ги обикаляте за оферти. Недостатък на този подход е липсата на тясна специализация на агенциите по квартали, за да съсредоточите вниманието си към брокерите, които работят предимно с този квартал, в който искате да живеете. Когато ползвате агенция, следва да разберете дали само тя продава даден имот или той е обявен и от други такива. В първия случай това намалява шансовете за бързата му покупка от други купувачи и дава повече време на купувача за преговори и обмисляне на решението. В някои страни е приета практиката имотните агенции представящи двете страни при покупката на жилище да са различни. Това осигурява тяхната обективност в процеса на водене на преговорите. Ползването на самостоятелна агенция от страна на купувача гарантира до известна степен, че се оглеждат само имотите, подходящо оценени за пазара и съответстващи в част от характеристиките си на желаното от купувача. Ако купувате с пари в брой е разумно да изберете опитен брокер от по-малка агенция, който ще положи максимални усилия да прерови пазара и да договори най-добрата възможна сделка. Ако купувате с кредит обаче, по-добре е да работите с голяма имотна агенция, защото те имат контакти с банките и последните им съдействат защото водят много клиенти. 

Икономика на имотните агенции е изградена върху събираните комисионни от продавачи и купувачи, като стъпва на съответен процент от стойността на осъществените с тяхно посредничество сделки. Този подход предопределя стремежа на агенциите да са посредник и на двете страни при всяка покупко-продажбата, като интересът им е тя да се осъществи на възможно най-висока цена. Затова имотните агенции предпочитат да предлагат на купувачите имоти от собственото си портфолио и в краен случай се обръщат към свои колеги или други агенции, на които имат доверие. Уточнете на какви услуги и на какво съдействие от тях може да разчитате. Когато те се изчерпват само с водене по огледи, такава агенция или брокер не са ви нужни.

Ако обаче се сблъсквате за първи път с брокерите, вероятно ще срещнете доста трудности. Някои имотни посредници в България работят по остарели схеми от миналия век и налагат често неетични методи водещи и до недоволство от страна на клиентите им. Може да се чудите как е възможно един и същ имот да е предлаган от 5-6 агенции, на 3-4 различни цени, понякога с разлика от няколко хиляди евро, като в една обява апартаментът да е на 3-ти етаж, а в друга на 2-ри или на 5-ти етаж. Възможно е за съжаление, липсата на правила облечени в закон, позволява всичко това. Факт е, че на пазара съществува и огромен брой нелоялни брокери на имоти, които предлагат на купувача десетки посещения на разнообразни и неотговарящи на изискванията му имоти, прахосат времето му в безсмислени огледи, на които той ще установи, че те изобщо не познават предлагания от тях имот. Всичко това само и само да осъществят съответна сделка и да си приберат комисионната от нея. В този смисъл правата и отговорностите на агенциите и брокерите в България в момента не са законово дефинирани. Реално, самата професия не съществува като такава – има я единствено за целите на осигурителните прагове, което само по себе си е едно голямо законово противоречие.

Готови ли сте да заплатите 3-3,5% над стойността на бъдещия Ви имот за комисионна на имотната агенция, която ще Ви го предложи? Сигурни ли сте, че брокерът който ще ползвате, познава достатъчно добре предлаганите от него имоти или и той като Вас ги вижда за първи път – разочароващо откритие, че брокерите не познават стоката си. В общи линии брокерите често не споделят натрупания опит дори в рамките на собствената си имотна агенция. Практиката на част от агенциите да продават имот, които не са го виждали и за който нищо не могат да кажат е също често явление на имотния пазар у нас. Да не говорим за това, че почти никой брокер не може да ви каже нещо за минусите/недостатъците на имотите, които предлага. Освен това в преобладаващите случаи агенцията-посредник обслужва едновременно и продавача и купувача и помислете, чии интереси тя защитава (на практика – това е явен конфликт на интереси). Още повече, че у нас ролята на имотните агенции е обичайно като страна на продавача и това гарантира, че продажбата се извършва в негова полза и сделката става на възможно най-високи ценови нива. Преди да се споразумеете с двойна агенция, проучете как ще се отрази това на вашата сделка. Възможно ли е съществуването на подобна аналогия в съдебната система – адвокат да защитава едновременно интересите на обвинението и обвиняемия?! Затова не случайно в държави с високо ниво на имотния пазар, двете страни – купувач и продавач се представляват задължително от различни агенции, защитаващи техните интереси. Ползването на една и съща агенция от двете страни е незаконно в много от щатите на Америка. Разликата между агент на купувача и агент на продавача е зашеметяваща. Много купувачи не разбират важността на собственото си агентско представителство, докато нещо не се обърка с тяхната покупка. Препоръчваме ако купувачите имат нужда от брокер, да имат собствен представител, различен от този на продавача, за да се гарантира, че техните интереси ще бъдат запазени. С него трябва да имате договор, с ясно описани ангажименти и срокове, с точно указано възнаграждение и срока и начина на неговото изплащане. Ако брокерът ви води на огледи, които нямат нищо общо с обявеното от вас търсене, това е сериозно основание да го смените. Лошото е, че в България няма действащи ясни правила и закони, които да регламентират качеството на предлаганата брокерска услуга и изискванията за квалификация на хората, които я изпълняват. Не случайно са измислили поговорката – ако не си кадърен за нищо, стани брокер.

Докато работата с повече агенции от страна на продавача е груба грешка, водеща до девалвация на неговия имот в очите на бъдещите клиенти, при купувачите това правило не важи – често имотните агенции пазят някои оферти, които не обявяват в големите имотни сайтове, а ги предоставят само на свои специални клиенти. Неудобството за купувача при работа с повече брокери и агенции обаче се свежда до вероятността да му се оферира многократно един и същ имот от различните агенции, с които решава да работи.

Имотният пазар съществува именно благодарение на купувачите, но този пазар е тотално обърнат към продавачите – от 1400 регистрирани имотни агенции в София има само една, която се е обявила само за агенция на купувачите с гордото име Първа. Познайте обаче дали наистина е агенция на купувачите, след като собствениците й притежават и работят едновременно в още две от познатите на всички агенции на продавачи на имоти?!

обратно горе